Je v lidské povaze, že v době prosperity, kterou nyní naše ekonomika zažívá, přichází lidem na mysl černé scénáře a obavy, zda si všichni nežijeme nad poměry. Mezi největší strašáky, kterým se již několik měsíců na plné obrátky věnují dikutéři v hospodách i v online světě, patří takzvaná realitní bublina. Co to vůbec je? A je třeba se opravdu bát?
Stejně jako se střídá den s nocí, prochází i ekonomika svými více či méně pravidelnými cykly – od ekonomické deprese přes konjukturu až k boomu a následné recesi. Kámen úrazu je v tom, že nikdo přesně neví, v jaké fázi se zrovna nacházíme. Pomyslným ukazatelem přepálené ekonomiky může být mimo jiné i cena nemovitostí. Lidé od odborníků po lajky zasvěceně diskutují o tom, jak je cena nemovitostí nafouklá, že výš už ani snad jít nemůže, že lidé přesto nakupují nemovitosti jak diví díky extrémně levným hypotékám a že se všichni budou divit, až celá tato nafouklá realitní bublina splaskne a lidé začnou hromadně přicházet o své bydlení a celý český stát upadne do krize. Jak je to ale s touto bublinou doopravdy, existuje? Co ji ovlivňuje?
V minulém článku jsme si na názorném příkladu ukázali, že s aktuální cenou nemovitostí to ve srovnání s rokem 2008 není zas tak horké. Je prostě odpovídající k průměrným platům, prostor k růstu ceny stále je. Z čeho ceny nemovitostí vychází, co je ovlivňuje a v součásné době žene stále nahoru?
Obsah
Poptávka převyšující nabídku
Víte, co máme společného s Tanzanií a Nepálem? Délku stavebního řízení. Důsledkem toho je nedostatek nových bytů. Ty dnes zásadně chybí převážně ve velkých městech jako je Brno nebo Praha.
Vzhledem k tomu, jak u nás probíhá územní plánování a kolik je potřeba ve stavebním řízení úderů razítkem než se začne stavět, je vidina přebytku nových bytů na realitním trhu v nedohlednu. Dokud se poměr nabídky s poptávkou neotočí, byty zlevňovat nebudou. I když neviditelná ruka trhu dostává regulační rákoskou přes prsty, základní tržní mechanismus je neměnný.
Úroková sazba hypoték
Jedna stará, ekonomická poučka říká, že úroková sazba je s cenou nemovitostí v nepřímé úměře. To by znamenalo, že s rostoucí cenou klesá úroková míra a naopak. Tato poučka je ale už dávno překonaná. Už minimálně jednou jsme viděli, jak obě hodnoty rostly současně. I přes regulace na realitním trhu a současném převisu poptávky nad nabídkou se tomu pravděpodobně nevyhneme ani teď. To ještě více umocňuje tlak na stranu poptávky, protože otálet s nákupem nemovitosti se může prodražit.
Hypotéky jsou ale v tuto chvíli pořád rekordně levné. Což nenapovídá tomu, že by se realitní bublina chystala splasknout. Úroková sazba hypotečních úvěrů postupně klesla od roku 2008 z 5,4 % na současná 2 %, což otevřelo možnost vlastního bydlení i lidem, kteří by o tom před několika lety nemohli ani přemýšlet.
Vliv investičního kapitálu
Díky uvolněné měnové politice centrálních a národních bank se základní úrokové sazby limitně blíží nule. To ovlivňuje jak úvěry, tak výnosy plynoucí z pravidelného úročení vkladů. Výnosy státních bondů, o které z velké části své investiční strategie opírali velcí hráči na kapitálovém trhu, jsou často úročeny zápornou sazbou nebo s minimálním výnosem a velkou mírou akceptace rizika (dluhopisy Řecka, Španělska apod.).
Vzhledem k této situaci si strategii „kup a drž“ mohou dovolit pouze opravdu silní hráči na trhu. Ve snaze zajistit si pravidelný výnos ze svých investic se pozornost těchto subjektů začíná upínat i k realitním trhům ve střední Evropě. A to tlak na straně poptávky navýší několikanásobně.
Na obavy je ještě čas
Vzhledem k těmto faktorům jsem přesvědčený, že diskuze o takzvané realitní bublině na českém trhu je v tuto chvíli předčasná. Cena nemovitostí je sice rekordně vysoká, ale zároveň je opodstatněná. Dle mého názoru se ještě realitní bublina ani nestihla nafouknout do svých maximálně možných rozměrů, natož aby už v nejbližších měsících mělo hrozit její splasknutí.
