Nemovitosti jen pro bohaté?

Ceny nemovitostí rostou. V České republice nejrychleji ze všech evropských zemí a v Brně a Praze obzvlášť. Za první pololetí tohoto roku skoro o 9 %. To není málo. Nicméně zvyšující se cena za metr čtvereční sen mladých rodin o vlastním bydlení neohrožuje tolik, jako zásahy samozvaných regulátorů volného trhu.

Nemovitosti v česku nebyly nikdy dražší. Ceny nemovitostí na maximu. Tyto a další podobné titulky na nás poslední dobou vyskakují v pravidelných intervalech. Obzvláště když je potřeba proložit sérii článků o imigrantech méně výbušným, ale v diskusi na novinkách pořád vděčným tématem. O tom, co žene cenu nemovitostí nahoru, si povíme v příštím článku. Účelem toho dnešního je Vám ukázat, že jádro pudla vezí v něčem jiném.

Jsou dnes nemovitosti drahé?

V roce 2008 byla průměrná cena bytu o dispozici 2+1 lehce pod 2.200.000,- Kč. Stejný byt bychom dnes pořídili za miliony tři. Daleko podstatnější rozdíl je v úrokové míře hypotečního úvěru, která z průměrné hodnoty 5,7 % v roce 2008 klesla na dnešní 2,04 %. Lze jednoduše dopočítat, že v roce 2008 bychom při maximální době splácení 30 let a měsíční splátce 12.768,- Kč za byt zaplatili 4.596.771, Kč. Oproti tomu za stejný byt v roce 2017 celkem 4.013.527,- Kč při měsíční splátce 11.148,- Kč. Co je tedy drahé a co levné? Kupecké počty hovoří jasně. A pokud vezmeme v úvahu i vyšší kupní sílu vyplývající z růstu průměrné mzdy, vyjde nám, že jsou nemovitosti v době doufám že ještě konjuktury v roce 2017 dostupnější, než v roce stavebního a ekonomického vrcholu 2008.

Co je kamenem úrazu?

Předchozí odstavec je pouze modelový příklad. Modelový příklad, který by byl reálný, pokud bychom žili ve volné tržní ekonomice. Bohužel, žijeme v době, ve které neviditelná ruka trhu dostává přes prsty od centrálních bankéřů v čele s ECB a FEDem. Před časem jsem před jejich řáděním utekl ze světa spekulací na kapitálovém trhu do světa brněnských realit. A tady mě dohnal pan Rusnok v čele České národní banky. Centrální bankéři po osmi letech uvolněné měnové politiky začali vystrkovat růžky s jasnou vizí toho, že právě oni vědí, co je pro nás smrtelníky nejlepší. A začali chrlit jednu regulaci za druhou napříč všemi obory.

Regulace realitního trhu u nás

ČNB vydává regulace formou nezávazných doporučení. Nicméně ve světě financí všichni ředitelé komerčních bank věří v jediného boha – guvernéra národní banky. V dubnu bylo bankám doporučeno (nakázáno) neposkytovat hypotéky nad 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV). Navíc úvěry v pásmu 80 až 90 % můžou tvořit jen 15 % z celkového objemu hypoték. A pro ty, co dokázali svého bankéře přesvědčit, že jsou hypotéky nad 80 % LTV hodni, je za odměnu připravena úroková sazba kolem 3 %. V poslanecké sněmovně právě probíhá připomínkování novely zákona o ČNB, která vznikla ve spolupráci ministerstva financí a ČNB. Má za úkol upevnit pozici ČNB jakožto regulátora a nahradit nezávazná doporučení možností stanovovat zákonné limity. V takovém případě by nás čekalo nahrazení posuzovaného ukazatele LTV ukazatelem DSTI (výše splátek všech úvěrů vůči příjmu) se stropem na úrovni 40 %. Ve světě se tento ukazatel běžně používá, nicméně se stropem okolo 50-60 %. To by znamenalo, že by si mohla dovolit zafinancovat nemovitost hypotékou už jenom hrstka šťastlivců. Protože valná většina střední třídy vysoce nadprůměrný plat a milion na účtu nemá.

22. 07. 2017

Marek Cifr