Je tomu přesně rok, co jsem maloval čerta na zeď a strašil zde na ENDEKA blogu tím, co se na realitním trhu bude dít. A čert je tady. Tento podzim se nese v duchu regulací České národní banky a silných hesel jako „Hypoteční žně u konce“ nebo „Realitní bublina před prasknutím“. Když si vyrazíte do restaurace nebo do baru, zjistíte, jak moc tohle téma společností hýbe. Dlouho se mi nestalo, že bych od vedlejších stolů neslyšel alespoň zmínku o nemovitostech. Pracovní deformací to určitě nebylo. Svému okolí pečlivě naslouchejte, a pokud plánujete prodej nemovitosti, vyplatí se vám dočíst tento článek do konce.
Obsah
Uzrál čas k prodeji mé nemovitosti?
Pokud jste k prodeji nemovitosti nuceni nebo na prodej z nějakého důvodu spěcháte, nemusíte se myšlenkou načasování prodeje zaobírat. Váš čas uzrál a hledáte kupce. Pokud vás k prodeji nic nenutí a chcete svou nemovitost prodat za maximální cenu, tak s načasováním obchodu také neotálejte. Váš čas právě uzrál a měli byste začít hledat kupce. A to co nejrychleji. Jako prodávající musíte brát v úvahu situaci na realitním trhu, který se podřizuje pravidlům nabídky a poptávky. Na straně nabídky stojíte vy. Na straně poptávky stojí kupující, kteří dostali nemalý políček.
Od začátku roku ČNB zvýšila všechny své úrokové sazby čtyřikrát. Dá se očekávat, že do konce roku tak učiní popáté a pro rok 2019 jsou další tři zvyšování avizována. Přeloženo do lidské řeči, bankám rostou vstupní náklady. Konkurenční boj na hypotečním trhu držel úrokovou sazbu hypoték pro konečné spotřebitele nízko, ale banky tomuto tlaku nemohou dále odolávat. Proto v říjnu proběhlo další skokové zdražení úvěrů napříč celým trhem a všemi bankami. K 31. 10. 2018 průměrná úroková sazba činí 2,53 %. Není tajemstvím, že ještě před koncem roku protneme hranici 3 %. Váš bankovní poradce vám to jistě potvrdí.
Zdroj: hypoindex.cz
Situace je to sice mrzutá, ale naše peněženky by se s ní srovnat dokázaly. Nicméně mnou avizovaný čert představuje omezení, dle kterého od 1. 10. 2018 nesmí hypotéka překročit devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele a zároveň na splátku dluhů nesmíte vynaložit víc než 45 % čistého měsíčního příjmu. Což znamená, že jako prodávající rodinného domu v Brně máte problém. Valná část možných kupců právě zamáčkla slzu a smířila se s životem v nájmu.
A odpověď na otázku v úvodu odstavce? Tu už sami znáte. Ceny nemovitostí v Česku jsou v přepočtu k průměrné čisté mzdě jedny z nejvyšších v Evropě. Většina faktorů a okrajových podmínek fungování trhu ukazují, že prostor pro další růst už jednoduše nezbývá. Není na co čekat.
Můj vysněný kupec?
Kdo by nechtěl prodat svůj dům šťastné rodince, která v něm vychová další skvělou generaci? Navíc se o domeček budou starat, protože ho chtějí mít hezký. Bohužel taková idylka to nebude. Odložme růžové brýle a podívejme se na syrovou realitu. Modelový příklad za vše.
Pokud v Brně vlastníte vícegenerační rodinný dům, bude mít v závislosti na stavu a lokalitě hodnotu okolo 9 000 000 Kč. Tuto cenu mějme za bernou minci. Jak solventní musí případný kupec být, aby dnes získal úvěr na koupi vašeho domu? Minimální měsíční čistý příjem 62 000 Kč a alespoň 2 650 000 Kč na svém účtu. A žádný další úvěr – ani leasing, ani kontokorent. Dlužno podotknout, že se může jednat o příjem domácnosti. Ale i tak. Toto je ideální, takřka akademický příklad, ve kterém je sice započtena daň z nabytí nemovitosti (4 %) s obvyklou provizí RK (5 %), ale nepočítá s náklady na případnou rekonstrukci domu a výskytem stávajících úvěrů. V reálném světe počítejte s potřebou alespoň 4 000 000 Kč.
V tomto příkladu vycházím z aktuálně platných požadavků bank, které se dále budou zpřísňovat. Nechám na vašem uvážení, zda budete hledat kupce v této kategorii. Ale až vaší vysněné rodince, která má o váš dům zájem, neschválí žádost o úvěr, nezlobte se na ně. Nebude to tak úplně jejich vina.
Kdo tedy mou nemovitost koupí?
Zní to o poznání méně romanticky, ale tak už to v životě chodí. Odpovědí na vaši otázku jsou developeři nebo jim podobní investoři. Proč? Protože většina regulací míří na konečné spotřebitele a tyto subjekty je elegantně řeší pomocí projektových úvěrů. Navíc banky v tomto typu financování řeší zejména životaschopnost samotných projektů, takže i koupě mírně nadhodnocené nemovitosti nemusí být neřešitelným problémem. A pokud si pro obchod vyberete silného partnera, určitě bude mít dost hotovosti, aby si hladký průběh obchodu pojistil. Existence těchto subjektů je pro vás jako prodávajícího dobrou zprávou. Špatnou zprávou je, že i oni naráží na mantinely, které při vašem otálení ovlivní kupní cenu.
Délka stavebního řízení, ve které se hrdě řadíme za Senegal a Guatemalu v kombinaci s rostoucí úrokovou sazbou úvěrů tvoří vražedný mix. Úroky projektových úvěrů se od ledna do října téměř zdvojnásobily a rok čekání na stavební povolení znamená víc jak 500 000 Kč na úrocích navíc. Také raketově stoupá cena stavebních prací a v kombinaci s (ne)dostupností materiálů a dodavatelů tvoří samostatnou kapitolu. S těmito problémy si silný developer poradí. Nicméně opět se dá pouze zdůraznit, že otálet s prodejem se vám nevyplatí. Dřív nebo později budou i tyto faktory hrát velkou roli ve stanovení nabídkové kupní ceny.
Jak prodat nemovitost co nejvýhodněji?
S prodejem neotálejte a jděte na jistotu. Předně hledejte silného investora, který bude mít pro vaši nemovitost využití. A jak to udělat? Pro začátek se vyhněte realitním kancelářím. Otřepané pohádce o desítkách kupců s hotovostí už nevěří ani samotní makléři, kteří vám ji popáté opakují do telefonu. Když budete mít štěstí, uspořádají ve vašem domě den otevřených dveří. Výsledkem bude deset prohlídek a tlak na slevu, protože šťastné rodince nevyšlo financování. To, že ze své provize naopak nesleví ani korunu, je samozřejmé. Pokud štěstí mít nebudete, nasadí takovou cenu, že se rodinky ani nebudou obtěžovat s prohlídkou.
Ušetřete si tuhle zkušenost, sedněte k počítači a aktivně hledejte developera ve vašem okolí. Pokud nebydlíte uprostřed pralesa, do deseti minut dva nebo tři najdete. Společnostem slibujícím modré z nebe do druhého dne se vyhněte a zbytku pošlete svou poptávku. Uvidíte, že rychlost reakce vás samotné zaskočí.
Jestli jste dočetli až sem a jste z Brna, máte štěstí. Pokud uvažujete nad prodejem nemovitosti, jsem pro vás tou pravou osobou, kterou hledáte. Pro mě jako nákupčího nemovitostí ve společnosti ENDEKA je prvořadým úkolem nacházet nemovitosti s potenciálem vytvořit kvalitní bydlení pro další generace. Neváhejte se na mě obrátit. Možná, že i díky vaší nemovitosti opět UDĚLÁME BRNO HEZČÍ.
